[不動產]乙工住宅究竟是啥?

網紅阿滴因為代言乙工住宅,被鄉民K的滿頭包。
究竟什麼是乙工住宅呢?

其實,翻遍整個都市計劃法與都市計畫法臺灣省施行細則,並沒有所謂乙工住宅這個用語。因為工業區就是工業區,與住宅區、商業區不同,除非是以員工宿舍名義興建「工業住宅社區(需非都土地且丁種建築用地)」,否則原則上不能興建住宅。

因此所謂乙工住宅,其實只是一種依照現實而產生的銷售話術
進一步來說,建商或仲介賣的產品,實際上是「廠辦」或「事務所」。所以在交易時,只要他們交屋的只是預定建築成「廠辦」或「事務所」的毛胚屋,就符合了建築相關法規的規範。

而在銷售上,只要他們在廣告上有註記「乙種工業用地」,並且在賣的時候,一開始有表明是在賣「廠辦」或「事務所」,那就合乎民法、公平交易法等相關的法規。

所以,阿滴說他已經問過法務,並得到「銷售乙工住宅合法」的結論,技術上來說並沒有錯。因為仲介、建商賣的的確是「合法」建物,因此只要踐行相應的告知義務,就「沒有違法」。

只是建商賣給消費者之後,消費者再賣出的乙工住宅,違法疑慮就大大提升,市場上也多有交易糾紛。因此這類商品,往往被貼上「雖不違法但有道德瑕疵」商品的標籤。

而這也是身為網路上「清流」、「正向」人設代表的阿滴代言乙工住宅,會被鄉民罵翻的原因。

至於乙工住宅為什麼一開始不違法,但在建商交屋給消費者,再由消費者轉售就變得違法了呢?
是因為在消費者買到毛胚屋的時候,通常都會進行違法的改造,來讓這個「商辦」或「事務所」住宅化。

實務上,根據相關從業人員、消費者本身的說法,在賣這種產品時,仲介或建商的銷售人員在前述,讓自己得以免除法律責任的說法後,就會開始暗示消費者:

  1. 只要交屋後由住客自行裝潢毛胚房(例如加隔間、加廚房、加廁所),在弄張床,實際上就是個溫馨的三房兩廳格局的住家。
  2. 雖然住家的四周鄰近工業區,但往好處想,這樣上班通勤也方便。
  3. 價格只有一般住宅的7成左右。
  4. 至於住客事後隔間這點,確實有違法的疑慮。那要被檢舉才會有人來看來抓。但試想,整棟樓整間住戶都是「違法」的,有誰會閒的蛋疼去檢舉?
  5. 這種房子將來不要住了也很好租,而且租的都會是上班族,租金很好回收,投報率高。

基於以上原因,對於手頭並不寬裕,以金錢、上班方便考量為重要權重的小家庭而言甚有吸引力。因此即使知道房子有風險,他們還是會樂於買下。

但乙工住宅的問題,真的只有這些嗎?

乙工住宅在投資層面的硬傷,主要在貸款以及轉售市場的流通性降低這兩個層面。

首先,因為乙工住宅經過住戶的「巧手」改造,通常會成為違法建物。因此對於這類建物,有些銀行是拒絕核貸。就算願意核貸的,最高通常是抓6成往下(以工業區土地、廠辦等建物為估價標的),而非一般住宅的8成往下。

而且政府「所有」提供的優惠房貸方案,乙工住宅均不適用。

因此雖然帳面來看,買乙工住宅負擔的金錢比一般住宅來的低。但如果計算貸款的成數、利息等其他原因,實際上要負擔的金錢不見得比一般住宅划算。

再來就市場流通性而言,乙工住宅的增值性不高。而且因為事後有違法遭拆除之可能,所以衍生的交易糾紛也比一般住宅來的多。

至於租賃市場,雖然乙工住宅因為鄰近工業區,出租的客群與租金回收率都相對一般住宅來說較高,但這是建立在房東房客相安無事的前提下。

一但兩者有了細故或糾紛,那房東未見得佔優。

算上這三筆帳,除非一開始就打算買了自住一輩子,不打算換屋,而且能運氣爆棚,左鄰右舍一直都是好厝邊的人。否則買乙工住宅,其實就是買了顆不定時炸彈。

結論:

買賣乙工住宅本身,並不「違法」。但是倘若真的改成住宅後再轉售,就有違法疑慮,問題多多。
乙工住宅是房地產市場上糾紛頗多的產品,消費者買受時一定要睜大眼睛,不要被一時利益蒙蔽雙眼。

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